Olsztyn24

Czasem zdarza się, że w obiekcie budowlanym ujawniają się wady – mimo że wykonawca zarzekał się, że prace zostały wykonane zgodnie z umową i z najwyższą starannością. Jeśli jednak między inwestorem a wykonawcą została zawarta umowa o roboty budowlane, to w takiej sytuacji inwestor może dochodzić swoich praw z tytułu rękojmi, a w niektórych przypadkach – także na podstawie gwarancji.

Wada a odpowiedzialność wykonawcy z tytułu rękojmi

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, wykonawca jest odpowiedzialny za wadę fizyczną lub prawną wybudowanego obiektu. Należy przy tym zaznaczyć, że odpowiedzialność wykonawcy nie jest zależna od jego winy, wiedzy o istnieniu wad czy od sytuacji, w której to inwestor poczynił szkody. Najczęściej o wadzie fizycznej mowa w sytuacji, gdy budynek został oddany inwestorowi w stanie niezupełnym, nie ma właściwości, które powinien mieć (także takich wynikających z okoliczności lub przeznaczenia) lub gdy właściwości te nie zgadzają się z tym, co wykonawca wcześniej przedstawiał. O wadzie fizycznej można również mówić w momencie, gdy poszczególne elementy budynku (jeśli należało to do robót uzgodnionych z wykonawcą) nie zostały zamontowane w sposób właściwy. Dotyczy to także sytuacji, gdy elementy były montowane przez osobę trzecią, ale za której działalność ponosi odpowiedzialność wykonawca.

W takiej sytuacji inwestor może żądać albo usunięcia wady, albo złożenia przez wykonawcę oświadczenia o obniżeniu ceny lub odstąpieniu od umowy. Należy przy tym zastrzec, że wykonawca ma prawo odmówić usunięcia wady - ale tylko w sytuacji, gdyby wymagało to nadmiernych kosztów lub było po prostu niemożliwe. Dodatkowo, jeśli inwestorem jest przedsiębiorca, to wykonawca może odmówić również wtedy, gdy koszty usunięcia wady przewyższą wynagrodzenie, jakie jest należne wykonawcy. Jeszcze inaczej sytuacja wygląda, gdy obie strony prowadzą działalność gospodarczą. Rękojmię można zastosować w momencie, gdy wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat. W przypadku wady nieruchomości - przed upływem pięciu lat od dnia jej wydania inwestorowi.

A co z gwarancją?

O ile wykonawca zawsze może powołać się na rękojmię w przypadku wystąpienia wad, o tyle nie zawsze może skorzystać z gwarancji na roboty budowlane. Powód jest bardzo prosty - wszystko zależy od tego, czy wykonawca jej udzieli. Deweloperzy, budując kawalerki na sprzedaż w Olsztynie, Mińsku Mazowieckim czy jakimkolwiek innym mieście często udzielają takiej gwarancji, wszystko jednak zależy od umowy między stronami. Wykonawca, udzielając gwarancji, składa specjalne oświadczenie, w którym określone są jego obowiązki oraz - uprawnienia inwestora. Powołanie się na gwarancję jest możliwe w sytuacji, gdy wykonawca nie wywiązał się z obowiązków określonych w oświadczeniu. Okres trwania gwarancji strony uzgadniają między sobą.

Warto mieć przy tym świadomość, że mimo udzielenia gwarancji przez wykonawcę i tak często korzystniejszym dla inwestora rozwiązaniem są roszczenia z tytułu rękojmi.